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Annoncée dans le discours présidentiel du 16 mars 2020, la suspension des loyers, des dépenses d’eau, de gaz ou d’électricité suscite de nombreuses questions, alors que le loyer constitue la contrepartie essentielle du contrat de louage (article 1709 du Code civil).

Cette annonce a été précisée dans le projet de loi d’urgence pour faire face à l’épidémie de COVID-19 du 19 mars 2020 qui prévoit la possibilité pour le Gouvernement de prendre toute mesure :

« g) Permettant de reporter ou d’étaler le paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels, de renoncer aux pénalités financières et aux suspensions, interruptions ou réductions de fournitures susceptibles d’être appliquées en cas de non-paiement de ces factures, au bénéfice des très petites entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie » (article 7, I, 1°, g).

Eclairage sur l’annonce de cette suspension, au regard du projet de loi d’urgence pour faire face à l’épidémie de COVID-19, tel qu’il vient d’être adopté par le Sénat ce jour.

Qui est concerné?

Dans le projet de loi d’urgence pour faire face à l’épidémie de COVID-19, seuls les loyers ainsi que les factures d’eau, de gaz et d’électricité relatifs aux locaux professionnels et les « très petites entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie » sont concernés.
Toutefois, indépendamment des mesures qui seront prises en application de ce projet de loi, le terme de « suspension » fait référence à la notion de cas de force majeure visée par l’article 1218 du Code civil. La demande de suspension des loyers ou de toute autre dépense peut ainsi, en principe, concerner les particuliers ou les entreprises si elles remplissent les conditions visées par l’article 1218 du Code civil.

La suspension des loyers, des dépenses d’eau, de gaz et d’électricité est-elle automatique?

1/ Le projet de loi d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19 du 19 mars 2020 ne le précise pas encore. Il est toutefois possible que cette suspension soit automatique ou, à tout le moins, facilitée pour les « très petites entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie ». Affaire à suivre au regard du contenu de la règlementation qui sera adoptée.

2/ Pour les entreprises autres que les « très petites entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie », il convient de se référer au mécanisme prévu par l’article 1218 du Code civil. En application de cet article, la suspension n’est pas automatique et le locataire devra formuler une demande auprès de son bailleur ou de son fournisseur.

En cas de désaccord, le locataire ou débiteur doit démontrer, le cas échéant en s’appuyant sur des éléments comptables, qu’il est dans l’impossibilité temporaire de payer, en raison d’un cas de force majeure qui est caractérisé selon les trois critères suivants :

Premier critère : un événement échappant au contrôle du débiteur

Compte tenu de l’évolution de la situation sanitaire (avec le passage en stade trois de l’épidémie à compter du 14 mars 2020, la fermeture des crèches, écoles, collèges, lycées, universités à compter du 16 mars 2020, la fermeture des commerces non indispensables à compter du 15 mars 2020 et le confinement depuis le 18 mars 2020), il est possible de considérer que la pandémie du COVID 19 constitue un événement échappant au contrôle du débiteur.

Deuxième critère : un événement ne pouvant être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat

Pour les contrats conclus à partir du 30 janvier 2020, date à laquelle l’OMS a déclaré qu’il s’agissait d’une urgence de santé publique, la question de l’imprévisibilité pourrait être discutée. Toutefois, pour les contrats conclus en France, n’ayant aucune incidence à l’étranger, il est possible de considérer que la pandémie du COVID-19 ne pouvait raisonnablement être prévue pour les contrats conclus antérieurement au 23 février 2020, date à laquelle a été déclenché par le Ministre de la Santé le plan Orsan REB, relatif à un risque épidémique ou biologique connu ou émergent.

Troisième critère : un événement dont les effets ne peuvent être empêchés par des mesures appropriées

Ce critère dépendra de la capacité des entreprises à continuer de travailler et de réaliser un chiffre d’affaires, même réduit.
Cette suspension de paiement, sous réserve d’être acceptée, vaut-elle exonération définitive?
Non. A supposer que le bailleur ou l’opérateur accepte d’accorder une suspension du paiement des loyers, des dépenses d’eau, de gaz ou d’électricité, les sommes devront ensuite être remboursées au bailleur ou à son fournisseur.
Ce principe, qui découle de la lecture de l’article 1218 du Code civil, ne semble pas, en l’état, être remis en cause par le projet de loi d’urgence du 19 mars 2020, même pour les « très petites entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie ».

Est-il possible de solliciter la résolution du contrat de bail ou de son abonnement auprès d’un fournisseur d’eau, de gaz ou d’électricité ?

Oui, toujours en invoquant l’existence d’un cas de force majeure. Il faudra toutefois démontrer que le débiteur ou le preneur est empêché de manière définitive de pouvoir régler les sommes dues.

Est-il possible de renégocier son loyer compte tenu de la pandémie du COVID-19?

L’article 1195 du Code civil relatif à l’imprévisibilité, qui a été introduit par la réforme du droit des obligations du 10 février 2016, pourrait trouver à s’appliquer plus rapidement que les praticiens ne l’avaient envisagé ! Toutefois, cette disposition n’est applicable qu’aux contrats conclus ou renouvelés postérieurement au 1er octobre 2016.
En outre, cette disposition n’est, en l’état, pas d’ordre public : il convient donc de vérifier si le contrat comporte une dérogation voire même une renonciation aux dispositions de l’article 1195 du Code civil.