Article publié au sein de la « Revue des Loyers» n°1001 de novembre 2019

Cass. 3e civ., 24 oct. 2019, n° 18-24.077, P+B+I

Mots-clés : Bail commercial • Congé • Acte d’huissier • Lettre recommandée • Nullité
Textes visés : Code de commerce – Articles L. 145-4 et L. 145-9
Repère : Le Lamy Baux commerciaux, n° xxx
Le preneur titulaire d’un bail commercial peut valablement délivrer un congé à l’expiration d’une période triennale, soit par acte extrajudiciaire, soit par lettre recommandée.

ANALYSE

La forme que doit revêtir le congé mettant fin au bail commercial fait régulièrement l’objet d’un contentieux. L’enjeu est important puisqu’en cas de nullité du congé délivré par le preneur, ce dernier est tenu de continuer à régler les loyers et charges dus au titre du bail.
Un bref rappel historique est nécessaire (I), avant d’analyser la solution rendue dans l’arrêt commenté (II).

I – RAPPEL HISTORIQUE DU FORMALISME APPLICABLE AUX CONGÉS

Avant l’entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel 1, le congé devait être signifié par acte d’huissier, conformément aux dispositions de l’article L. 145-9 du Code de commerce, dans sa version alors applicable.
De nombreux baux prévoyant la possibilité de délivrer un congé par lettre recommandée, un contentieux a alors surgi concernant la validité d’une telle clause contractuelle.

La Cour de cassation a toutefois considéré que le congé devait être signifié par exploit d’huissier 2, conférant ainsi à l’article L. 145-9 du Code de commerce, sur ce point, un caractère d’ordre public, alors même qu’il n’était pas visé par les dispositions de l’article L. 145-15 du même code.

En conséquence, avant l’entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel, les congés délivrés par lettres recommandées n’étaient pas valables 3.

Le droit positif semblait être établi, lorsque la loi du 18 juin 2014 est venue modifier les dispositions de l’article L. 145-9 du Code de commerce afin de prévoir que le bailleur comme le preneur pouvaient signifier un congé soit par lettre recommandée, soit par acte d’huissier 4.

Le but était, semble-t-il, de faciliter la délivrance des congés et d’économiser les frais liés à la délivrance d’un acte d’huissier, alors même que la délivrance d’un congé par lettre recommandée est susceptible de soulever des problèmes de sécurité juridique, notamment lorsque le destinataire refuse de récupérer le courrier recommandé. À l’inverse, une telle difficulté ne se rencontre pas en présence d’un acte d’huissier puisque les dispositions de l’article 659 du Code de procédure civile permettent de signifier valablement un acte à une personne absente ou qui refuse de recevoir l’acte.

En tout état de cause, indépendamment des considérations d’ordre pratique qui ont amené de nombreux praticiens à recommander la délivrance des congés par acte d’huissier plutôt que par lettre recommandée, la loi du 6 août 2015, dite loi Macron 5, a modifié de nouveau les articles L. 145-4 et L. 145-9 du Code de commerce, revenant en partie sur les modifications issues de la loi Pinel, un an après son entrée en vigueur.

En effet, d’après l’article L. 145-9 du Code de commerce, dans sa version issue de la loi du 6 août 2015, la délivrance du congé doit intervenir par exploit d’huissier :

« Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du Code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. (…) Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné (…) ».

Toutefois, par dérogation à cet article, l’article L. 145-4 du Code de commerce prévoit que le preneur a la possibilité de délivrer, à l’expiration d’une période triennale, un congé soit par lettre recommandée soit par acte d’huissier.

Le but de la loi du 6 août 2015 était, en fait, de réserver la possibilité de délivrer un congé par lettre recommandée aux seuls locataires et d’imposer aux bailleurs la délivrance d’un congé par acte d’huissier.

II – LA SOLUTION RENDUE PAR L’ARRÊT DU 24 OCTOBRE 2019

L’arrêt commenté du 24 octobre 2019 porte sur des faits assez classiques. Un locataire principal sous-loue une partie des locaux loués à un sous-locataire. Ce dernier souhaite résilier le bail de sous-location à l’échéance de la seconde période triennale et délivre, à cet effet, un congé par un courrier recommandé du 18 février 2016.
Le locataire principal, en sa qualité de bailleur, conteste la validité du congé délivré par son sous-locataire au motif qu’il a été délivré par lettre recommandée et non par exploit d’huissier et sollicite, en conséquence, le paiement des loyers postérieurs à la date de la seconde échéance triennale.

La Cour d’appel de Caen donne raison au bailleur et considère que le congé doit être nul dans la mesure où, en application de l’article L. 145-9 du Code de commerce, dans sa version applicable au 18 février 2016, correspondant à la date de délivrance du congé par le sous-locataire, le preneur ne pouvait délivrer un congé que par exploit d’huissier.

En effet, conformément à une jurisprudence constante, les nouvelles dispositions relatives au formalisme des congés sont d’application immédiate aux contrats en cours, en application de la théorie des effets légaux du contrat 6.

Néanmoins, la cour d’appel a considéré que seul l’article L. 145-9 du Code de commerce était applicable alors :

  • qu’il s’agit d’un article qui est applicable de manière générique tant au bailleur qu’au preneur ;
  • et qu’en vertu de l’article L. 145-4 du Code de commerce, qui ne vise que le preneur, ce dernier dispose de la possibilité de délivrer un congé par exploit d’huissier ou par lettre recommandée 7.

Au surplus, l’article L. 145-4 du Code de commerce est d’ordre public (puisqu’il est visé par l’article L. 145-15 du Code de commerce qui lui-même vise l’ensemble des dispositions impératives du statut des baux commerciaux), de sorte qu’il n’est pas possible d’y déroger pour contraindre, par exemple, le preneur à ne délivrer un congé que par exploit d’huissier.

La censure de la Cour de cassation était donc inévitable et la Haute juridiction reproche à la cour d’appel d’avoir violé les textes applicables en refusant d’appliquer l’article L. 145-4 du Code de commerce et en effectuant une application erronée de l’article L. 145-9 dudit code.

Le congé est donc validé et le sous-locataire va pouvoir, devant la cour d’appel de renvoi, solliciter le remboursement du paiement des loyers postérieurs à la date d’effet de la seconde période triennale.

La publicité donnée par la Cour de cassation à cet arrêt qui a été publié sur son site internet a pour but d’alerter les praticiens sur cette question qui, même si elle ne fait pas débat, est encore une source d’erreurs.

Hanan CHAOUI
Docteur en droit,
Avocat Associé,
Delcade, société d’avocats.

1 L n°2014-626,18 juin 2014,JO 19 juin
2 Voir par exemple,Cass.3e civ., 20 déc. 1982,n°81-13.495, Bull. civ. III, n°257.
3 En revanche, il convient de relever que la Haute juridiction a jugé que le bailleur, professionnel de l’immobilier, commettait une faute en n’alertant pas le locataire sur l’irrégularité du congé que celui-ci lui avait donné par lettre recommandée, et qu’en conséquence il devait réparer au locataire le préjudice subi du fait de la continuation du bail, à savoir en l’espèce le montant des loyers : Cass. 3e civ., 5 nov. 2003, n° 01-17.530, Bull. civ. III, n° 189.
4 « Le congé doit être donné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire, au libre choix de chacune des parties. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné » (C. com., art. L. 145-9, issu de L. n° 2014-626, 18 juin 2014).
5 L.n°2015-990, 6 août 2015, JO 7 août.
6 Cass. 3e civ., 3 juill. 2013, n° 12-21.541, Bull. civ. III, n° 89.
7 « La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire (…) » (C. com., art. L. 145-4, issu de L. n° 2015-990, 6 août 2015).

TEXTE DE LA DÉCISION (EXTRAITS)

« Sur le moyen unique :
Vu les articles L. 145-4 et L. 145-9 du Code de commerce, dans leur rédaction issue de la loi du 6 août 2015 ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Caen, 6 septembre 2018), que, le 1er septembre 2010, la société Sanor Aeos, locataire principale de locaux à usage commercial, en a sous-loué une partie à la société Qualiterre ; que, par lettre recommandée du 18 février 2016, celle-ci lui a donné congé pour l’échéance triennale du 1er septembre 2016 ;
Attendu que, pour déclarer nul ce congé, l’arrêt retient que le congé visant à mettre un terme à un bail commercial ne peut être délivré par le preneur que dans les délais et suivant les modalités prévues par l’article L. 145-9 du Code de commerce qui, dans sa version applicable au 16 février 2016 et issue de la loi du 6 août 2015, imposait la délivrance du congé par acte extrajudiciaire ;
Qu’en statuant ainsi, alors que l’article L. 145-4, dans sa rédaction issue de la loi du 6 août 2015, confère au preneur la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire, la cour d’appel a violé les textes susvisés, le premier par refus d’application et le second par fausse application ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE (…) ».

Cass. 3e civ., 24 oct. 2019, n° 18-24077, P+B+I